Zasiedzenie udziałów w nieruchomości

Wydawać by się mogło, że zasiedzenie udziałów w nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli jest łatwiejsze niż zasiedzenie całej nieruchomości przez niewłaściciela. Wbrew pozorom jest inaczej. Na czym polega trudność i czym te utrudnienia są uzasadnione? Zapraszam do lektury poniższego wpisu.

Często dzieje się tak, że jest „udziałowiec”, który od wielu lat na nieruchomości mieszka i korzysta z niej z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Ci lata wstecz rozjechali się i słuch po nich zaginął. Pozostający na nieruchomości współwłaściciel przez wszystkie lata zajmuje się nieruchomością, dba o nią jak o własną. Nic dziwnego, że przychodzi moment, kiedy zechce uregulować formalności. Jednym ze sposobów może być zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli. Dzięki temu ze współwłaściciela stałby się właścicielem.

Przesłanki zasiedzenia

Przesłanką zasiedzenia nieruchomości w ogóle jest samoistne posiadanie przez odpowiednio długi czas. Dwadzieścia lub trzydzieści lat w zależności od tego, czy wejście w takie posiadanie nastąpiło w dobrej, czy w złej wierze. W tym wpisie nie będę wyjaśniać czym cechuje się samoistne posiadanie, ani czym jest dobra i zła wiara. Zagadnienia te opracuję w innym wpisie.

Możliwość zasiedzenia udziałów

Zacząć trzeba od tego, że zasiedzenie udziałów w nieruchomości jest w ogóle dopuszczalne. Poza nielicznymi wyjątkami, możliwość taka jest niekwestionowana w orzecznictwie i literaturze prawniczej. Ponadto, żaden przepis wprost nie stanowi, że sytuacja współwłaściciela, który wnioskuje o nabycie własności nieprzysługujących mu udziałów jest gorsza niż osoby, której żaden udział nie przysługuje. Również wnioskowanie a maiori ad minus prowadzi do wniosku, że skoro zasiedzieć można całą nieruchomość, to tym bardziej udział. To tyle dobrych informacji. Orzecznictwo Sądu Najwyższego, a za nim sądów powszechnych (okręgowych i rejonowych) wypracowało w tym zakresie bogaty dorobek i bardzo jednolite stanowisko. Sądy nie sprzyjają, delikatnie mówiąc, zasiadującemu współwłaścicielowi, a realizacja jego wniosku może okazać się nadmiernie utrudniona.  

Otóż wymaga się od zasiadującego współwłaściciela wykazania, że

– po pierwsze rozszerzył zakres swojego samoistnego posiadania ponad swój udział,

– po drugie, że uzewnętrznił tę zmianę wobec pozostałych współwłaścicieli, wyraźnie ją zamanifestował. Dodatkowo współwłaścicielowi odmawia się prawa do korzystania z określonych w przepisach domniemań, w szczególności domniemania posiadania samoistnego. Co konkretnie wynika z tych orzeczeń?

Zasiedzenie udziału w orzecznictwie

Jak orzekł Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 22 listopada 2018 roku (sygn. akt: V CSK 233/18): Możliwe jest zasiedzenie idealnego udziału we współwłasności nieruchomości między współwłaścicielami, przy spełnieniu jednak ściśle określonych warunków. Przyjmuje się, że do takiej zmiany charakteru władztwa konieczne jest wyraźne zamanifestowanie woli władania wyłącznie dla siebie i z wolą odsunięcia od realizacji praw do rzeczy innych współwłaścicieli ponad realizację uprawnienia z art. 206 KC i uzewnętrznienie tej zmiany wobec innych współwłaścicieli. Surowe wymagania wobec współwłaściciela zmieniającego zakres posiadania samoistnego uzasadnione są bezpieczeństwem stosunków prawnych i ochroną własności, która narażona byłaby na uszczerbek, gdyby współwłaściciel – uprawniony do współposiadania całości mógł łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się na zmianę swojej woli, a więc elementu subiektywnego.”

Zatem surowe warunki zasiedzenia udziałów pozostałych współwłaścicieli podyktowane są ochroną tych współwłaścicieli. Można zadać sobie pytanie, czy ochrona ta nie idzie za daleko. Tym bardziej, że im ta ochrona wyższa, tym słabsze są uprawnienia zasiadującego współwłaściciela.

Z kolei: “Domniemania ustanowionego w art. 339 KC nie można stosować w sprawie o zasiedzenie przez współwłaściciela nieruchomości udziału należącego do innego współwłaściciela.” Tak orzekł Sad Najwyższy w postanowieniu z dnia 4 lipca 2014 roku. (sygn. akt: II CSK 622/13). Przepis art. 339 Kodeksu cywilnego wprowadza domniemanie, zgodnie z którym ten kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym.

Pośród licznych orzeczeń w podobnym tonie znaleźć można postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 2019 roku (sygn. akt: V CSK 421/18): “O posiadaniu samoistnym współwłaściciela nieruchomości w zakresie udziałów we współwłasności innych współwłaścicieli nie przesądza zarządzanie całą nieruchomością, samodzielne ponoszenie ciężarów związanych z korzystaniem z nieruchomości, a nawet pokrywanie kosztów remontu lub modernizacji budynku. Ze względu na szeroki zakres uprawnień współwłaściciela wynikający z art. 206 KC, konieczne jest w tej mierze zamanifestowanie w sposób szczególny woli wyłącznego posiadania całej nieruchomości, co może np. wyrażać się w samodzielnym dokonaniu istotnych zmian w substancji lub sposobie przeznaczenia nieruchomości.”

Wniosek

Sprawa o zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli jawi się długodystansowym biegiem z przeszkodami. Bez pomocy prawnika z rozległą znajomością orzecznictwa i literatury prawniczej może okazać się drogą przez mękę. Warto by ktoś taki ocenił fachowym okiem szanse powodzenia wniosku, przedstawił za i przeciw, które mogą decydować o rozstrzygnięciu oraz profesjonalnie przeprowadził zainteresowanego przez całą sprawę.